전세가 사라진다? 2025년 아파트 전세 시장의 충격 현실

전세는  왜 무너지고 있는가?

전세는 한국에만 존재하는 독특한 임대차 제도입니다. 세입자가 일정 금액을 집주인에게 맡기고, 매달 임대료를 내지 않는 대신 계약 기간이 끝나면 전세금을 그대로 돌려받는 방식이죠. 한때는 무주택자에게 집을 사기 전 잠시 머무는 이상적인 제도로, 실수요자와 투자자 모두에게 유리한 시스템이었습니다.

하지만 2023년을 기점으로 전세 제도는 점점 무너지고 있습니다. 가장 큰 이유는 금리 상승입니다. 기준금리가 3%대를 넘어서며 전세금을 받아 금융상품에 투자하던 집주인의 수익성이 악화되었고, 반대로 전세금을 마련하기 위해 대출을 받던 세입자들도 이자 부담이 커졌습니다.

이제는 '전세'라는 말 자체가 시대에 뒤떨어진 용어처럼 느껴지기 시작했습니다. 과연 전세는 정말로 사라지고 있는 걸까요?

전세 사기, 신뢰의 기반이 무너지다

전세 시장의 붕괴에는 금리 외에도 사회적 신뢰를 파괴한 전세 사기 사건들이 결정적인 역할을 했습니다. 2023년 인천과 수도권에서 발생한 수백 건의 깡통전세 사건은 언론의 집중 조명을 받으며 국민적인 공분을 샀습니다.

신축 빌라를 전세계약으로 잔뜩 묶은 뒤 임대인이 잠적하거나, 실제 소유권이 없는 부동산을 허위로 임대한 사건 등은 '전세 제도' 자체의 신뢰를 흔들었습니다. 피해자들은 평생 모은 전세금을 하루아침에 잃었고, 이런 사례들이 쌓이면서 세입자들은 점점 전세 대신 월세를 선택하기 시작했습니다.

정부는 전세 사기 예방 시스템과 피해자 보호법을 도입했지만, 이미 한 번 무너진 신뢰는 쉽게 회복되지 않습니다.

 

월세 전환 가속화: 숫자가 보여주는 현실

국토교통부의 2025년 1분기 주거실태조사에 따르면, 서울 아파트 임대차 계약의 약 78%가 월세 형태로 체결되었습니다. 특히 강남, 마포, 성동구 등 인기 지역일수록 월세 비율이 높게 나타났습니다.

반면, 예전에는 일반적이던 '보증금 2억~3억 전세'는 점점 줄어들고, '보증금 5,000만 원에 월세 80만 원', 혹은 '보증금 1억에 월세 40만 원' 같은 형태가 대세로 떠오르고 있습니다. 이를 '반전세' 혹은 '준전세'라고 부르며, 월세화 흐름의 과도기적 형태로 볼 수 있습니다.

실제로 집주인 입장에서는 매달 안정적인 수익을 확보할 수 있는 월세가 훨씬 유리하고, 세입자들도 목돈을 마련하기 어렵기 때문에 월세를 감수하고라도 접근 가능한 주거를 찾고 있는 상황입니다.

월세의 장점과 그림자

월세 전환이 늘어난다는 것은 곧, 주거 환경의 패러다임이 바뀌고 있다는 의미입니다. 그렇다면 월세는 우리 삶에 어떤 영향을 줄까요?

월세의 장점

• 초기 자금 부담이 적다: 전세에 비해 수천만 원에서 억 단위로 낮은 보증금으로 거주가 가능
• 유연한 이사 가능성: 계약 기간이 짧고 해지 절차가 비교적 자유로움
• 금리 리스크 없음: 전세금 대출 이자에 대한 걱정이 없다

월세의 단점

• 장기적으로 더 비싸다: 매달 월세를 내다 보면 전세보다 총 지출이 클 수 있음
• 주거 안정성 부족: 장기 계약이 어렵고, 계약 갱신 시 월세 인상 가능성 존재
• 재산 축적 불가능: 전세는 일정 기간 뒤 전세금을 돌려받지만, 월세는 소비성 지출

이처럼 월세는 편리함과 동시에 고정 지출 부담이라는 그림자를 동시에 지니고 있어, 세입자 입장에서는 신중한 판단이 필요합니다.

정부 정책의 실효성은?

정부는 월세 전환에 대응하기 위한 다양한 정책을 발표했습니다. 2025년부터 시행되는 주요 정책은 다음과 같습니다.

• 공공임대주택 확대: LH와 SH를 중심으로 저소득층과 청년을 위한 월세형 임대주택 공급
• 전월세 신고제 강화: 임대차 계약 시 실거래가를 신고하여 시장 투명성 제고
• 보증금 보호 강화: 전세보증금 반환보증 가입 의무화 및 HUG(주택도시보증공사) 개입 확대
• 세액공제 및 주거비 지원금 확대: 청년·신혼부부·다자녀 가구에 대한 월세 세액공제 상향

하지만 이러한 정책들이 실제로 체감될 수 있을지는 미지수입니다. 공급보다 수요가 많은 수도권에서는 여전히 임대료가 상승세이며, 공공임대 역시 물량이 턱없이 부족한 상황입니다.

전세 이후의 전략, 어떻게 준비할 것인가?

이제 우리는 '전세가 당연하던 시대'에서 '월세가 보편화되는 시대'로 접어들었습니다. 이에 따라 각자의 상황에 맞는 전략이 필요합니다.

• 무주택 세대: 정부의 주거복지제도를 적극 활용하고, 월세 세액공제 및 청년월세 지원사업 신청
• 예비 실수요자: 전세금을 계속 모으기보다는, 분양전환이 가능한 임대주택, 청약제도, 혹은 실거주 매입을 고려
• 소형 투자자: 전세 수익 모델에서 벗어나, 소형 주택의 월세 수익률 중심의 포트폴리오 구성
• 1주택자 이상: 공실 리스크를 줄이기 위해 다가구·원룸 등의 안정적 수익형 부동산 재편 검토

결론: 전세는 정말로 끝났는가?

2025년 현재, 전세는 분명 과거와 같은 위상을 갖지 못하고 있습니다. 전세 사기, 고금리, 월세 선호 등 복합적인 요인이 얽히며 '전세 붕괴'라는 단어가 과장이 아닌 현실로 다가오고 있죠.

그러나 전세는 단번에 완전히 사라지지는 않을 것입니다. 일부 자금 여력이 있는 세입자나 장기 거주를 원하는 사람들에겐 여전히 유효한 선택지입니다. 다만, 전세는 '주류'에서 '대안'으로 바뀌었다는 점은 분명합니다.

앞으로의 주거 전략은 과거의 관성에서 벗어나, 변화된 시장 구조에 적응할 수 있는 새로운 판단 기준이 필요합니다. 이 글이 그 첫걸음을 함께하는 데 도움이 되길 바랍니다.