전세의 종말? 2025년 월세 전환 현실과 대응 전략

1. 변화하는 주거 형태, 전세의 종말은 실제로 오고 있는가?

대한민국의 고유한 주거 제도였던 ‘전세’는 지금까지 중산층의 안정적인 거주를 가능하게 한 수단이었다. 그러나 2025년 들어 전세 매물은 급감하고 있으며, 다수의 임대인들은 전세 대신 월세 계약을 선호하는 추세로 바뀌고 있다.

한국부동산원의 자료에 따르면, 2025년 상반기 수도권 주요 지역의 전세 물량은 2년 전 대비 평균 35% 감소했다. 이는 단기적 현상이 아니라 구조적 전환으로 해석될 수 있으며, 실수요자와 정책입안자 모두의 대응이 요구된다.

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2. 전세가 사라지는 주요 원인 분석

2.1 임대인의 수익 구조 변화

전세 제도는 임대인이 보증금을 받아 다른 수익 활동에 활용하는 방식에 기반한다. 하지만 고금리 상황에서 투자처 확보가 어려워졌고, 보증금을 운용해도 기대수익이 낮아졌다. 이에 따라 임대인은 매달 확정 수익이 보장되는 월세를 선호하게 되었다.

2.2 세입자의 자금 조달 한계

전세대출 규제 강화, 대출 이자 상승 등의 요인으로 인해 세입자들이 높은 보증금을 감당하기 어려워졌다. 특히 청년층과 신혼부부들은 전세보다 소액으로 계약 가능한 월세를 선택하는 사례가 증가하고 있다.

2.3 전세사기 사건의 여파

2023~2024년을 거치며 전국적으로 수천 건의 전세사기 사건이 발생했다. 이에 따라 세입자들은 전세보증금 회수에 대한 불안감을 가지게 되었고, 상대적으로 리스크가 적은 월세로 수요가 이동하고 있다.

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3. 전월세 전환율과 체감 경제 부담 비교

전월세 전환율은 2025년 현재 수도권 기준 평균 6.0% 내외로 형성되어 있다. 이 비율은 곧 전세 보증금을 월세로 환산할 때 적용되는 지표다.

예를 들어,
기존 전세 보증금이 2억 원이었던 주택이 월세로 전환된다면,
→ 매달 약 100만 원 이상의 월세를 부담하게 된다.

이는 고정비용의 증가를 의미하며, 세입자의 월 소득 중 주거비 비중이 과도하게 높아지는 결과를 낳는다. 특히 자녀가 있는 가구나 소득이 일정하지 않은 자영업자에게는 재정적인 압박이 심화된다.

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4. 정책과 제도: 정부의 대응은 충분한가?

2025년 현재 정부는 아래와 같은 대응책을 내놓고 있다.

• 월세 세액공제 확대
  연 소득 7천만 원 이하 근로자에 대해 최대 750만 원까지 공제 가능.
• 청년·신혼부부 대상 전월세 대출 이자 지원
  연 1~2%대의 저리 대출 상품 확대 중.
• 전세보증금 반환보증 가입 확대
  전세사기 피해 예방을 위한 보증제도 의무화 추진.

하지만 이러한 제도는 일부 계층에 국한되거나 신청 조건이 까다로운 경우가 많다. 실질적인 체감도를 높이기 위해선 보다 폭넓은 적용과 정보 접근성이 필요하다는 지적이 나온다.

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5. 실거주자 중심의 대응 전략

주거 환경이 전세에서 월세로 전환되는 흐름 속에서, 실수요자는 다음과 같은 전략이 필요하다.

5.1 보증금 리스크 방어

• 계약 전 등기부등본 열람 필수
• 전입신고와 확정일자 등록으로 보증금 우선변제권 확보
• 보증보험 가입 고려 (HUG, SGI 등)

5.2 계약 조건 검토

• 월세 외 관리비 항목 명확화
• 계약서에 연체 이자율, 계약 해지 조건 등 구체적으로 기재

5.3 정책 활용 극대화

• 세액공제는 매년 5월 종합소득세 신고 시 신청
• 주거급여, LH공공임대 등 다양한 공공 주거 지원 프로그램 활용

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6. 결론: 전세의 종말, 그리고 ‘선택’의 시대

전세라는 제도의 종말은 단순히 주거 방식의 변화가 아니다.
한국 사회의 자산 축적 구조, 세입자-임대인의 권력 관계, 금융 시스템 전반에 영향을 주는 변화다.

이제 실거주자는 단순히 “어디에 살 것인가”가 아니라
“어떻게 살아야 안정적인 삶을 유지할 수 있는가”를 고민해야 하는 시점이다.

그 선택은 더 이상 ‘내 집 마련’ 하나로 좁혀지지 않는다.
월세 시대에 맞춰 지속 가능한 거주 전략, 리스크 관리, 제도 활용 능력이 곧 주거 복지의 핵심 자산이 된다.